La vivienda obtiene un 8,8% en la recta final del año, según Tinsa | Economía

El mercado de la vivienda cierra un año marcado por el alza de los precios de las casas. A pesar de ello, las comprasventas han logrado registros no vistos desde la burbuja inmobiliaria. Desde que el mercado se recuperó del parón y la inactividad a causa del coronavirus hasta hoy, se ha mostrado imparable, excesivo. El último trimestre del año finalizó con un incremento en el precio medio de vida terminada (nuevos y usados) del 8,8% interanual y del 2,4% respecto al trimestre anterior, situándose el metro cuadrado en 1.751 euros, según el índice IMIE de Tinsa. Considerando la evolución en el resto de trimestres, la subida media en el conjunto de 2022 ha sido del 8,1%, una cifra en línea con el aumento de la inflación, apuntan desde la tasadora. “Durante cinco trimestres consecutivos, la totalidad del territorio registra una tendencia al alza en los precios residentes, manteniéndose la intensidad tanto en términos de variación interanual como trimestral”.

Los precios residentnciales no hand dado un respiro en 2022 por el fuerte tirón de la demande. El comprador ha adelantado la compra de casa, sobre todo en el primer semestre del año, para evitar en la medida de lo posible el impacto de las subidas de los tipos de interés realizados por el Banco Central Europeo ―elevando el precio del dinero al 2 ,5%, máximos finales de 2008— y la consecuente alza de las hipotecas, tanto fijas como variables (en diciembre el euríbor se ha situado por encima del 3% por primera vez desde 2008).

Tinsa enumerará otros motivos que explican la creciente demanda, sobre todo de viviendas de segunda mano, un mercado que representa casi el 90% de las operaciones. “En 2022 se activó permanentemente la demanda a través de la canalización de los ahorros de los hogares residentes, por un lado, y de la recuperación de los niveles de compraventa extranjera anterior a la pandemia, por otro. Esta demanda se ha encontrado con una oferta limitada por la incertidumbre en los costos de construcción, el incremento de los costos de la financiación y la inexistencia de suelo urbanizable en las zonas suficientes en que se acumula la demanda”.

Así, los precios se alejan cada vez más de los valores efectos mínimos de la crisis financiera. Desde 2015 registra un 35,7%. Aunque, de media, sigue estando un 18,7% por debajo de los máximos alcanzados durante la burbuja (año 2007). Ahora bien, la distancia ha aumentado considerablemente en algunas comunidades autónomas, como Baleares —tan solo un 1,9% por debajo del techo de 2007— o la Comunidad de Madrid, donde las casas son un 12,3% más asequibles que en 2007.

En la recta final del año, todas las comunidades autónomas han vendido sus viviendas a un precio más alto que hace un año. Las que más se han encarecido en el último trimestre, a doble dígito, han sido Aragón (12,5%), Cantabria (11,2%) y Asturias (10,3%). En la Comunidad de Madrid el alza a sido del 8,9% y con subidas de entre el 5% y el 8% se han situado 13 comunidades autónomas. A cambio, las subidas mínimas han sido (del 1% al 4%) en Canarias y Melilla. Por su parte, el grueso de las variaciones trimestrales se ha situado entre el 0,7% y el 2%.

El análisis por provincias del trimestre refleja que la mayor parte de este trimestre ha experimentado incrementos interanuales en el trimestre de entre el 3% y el 8%, aunque Zaragoza, Cantabria, Asturias y Albacete han liderado la lista de subidas más intensas, por encima en un 10%. En la provincia de Madrid, la vivienda es un 8,9% más cara que hace un año. Tinsa no ha registrado provincias con variaciones negativas respecto a un año atrás, aunque en la evolución del cuarto quarter respecto al tercero sí nota una moderación y hasta una contracción en cuatro provincias (Teruel, Pontevedra, Ourense y Salamanca), que han bajado precios del 0,7% al 0,1% respecto al trimestre anterior.

La práctica totalidad de los capitales ha tenido variaciones positivas respecto al año anterior, en una senta alcista iniciada en el primer trimestre de 2021. El grueso de ellas ha registrado subidas de entre el 3% y el 6%. Por encima de ese nivel se han colocado Madrid (9,2%), Zaragoza (10,9%) y San Sebastián (10,8%). Zamora es la única capital en la que se ha detectado una caída en el precio de la vivienda nueva y usada: del 8,1%. Tinsa lo atribuye a la volatilidad de un tamaño de mercado minor ya valores unitarios más bajos que marcan variaciones más elevadas. Las variaciones trimestrales mantienen una tendencia continua y la mayoría se ubica entre el 0,5% y el 3% de incremento. Una vez que tienes 19 capitales, has experimentado un plan de evolución en este último trimestre, entre el 1% y el -1%. Las mayúsculas que más se acercan ya a los máximos de la burbuja Son Palma de Mallorca (solo un 1% por debajo del tope de 2007), San Sebastián (tiene un 9,7%), Madrid (11,2%) y Málaga (14,8%), además de Ceuta y Melilla.

De cara al año que está a punto de comenzar, Tinsa espera una moderación de la demanda, consecuencia de la combinación de una tasa de inflación todavía alta, que éroda el poder adquisitivo de los hogares, y del cambio en la política monetaria del BCE, que encarece la financiación, factores ambos que dificultan el acceso a la vivienda. Aun así, «el entorno inflacionista puede de continuar favoreciendo la canalización de ahorros hacia el producto residencial, de forma que las compraventas no se desplomarían, sino que se mantendrían en niveles cercanos a los del último año. En este escenario, la limitación persistente de la oferta mantendría el tensionamiento de los precios alza, así que se espera que tiendan a la estabilización a medida que la demande”, indica la tasadora.